Quem aluga um imóvel raramente quer correr riscos.
É natural que o proprietário, ou mesmo a administradora responsável pela locação, tente estruturar o contrato da forma mais segura possível para evitar prejuízos. E é justamente nesse momento que surge um dos erros mais comuns na prática imobiliária: a exigência de mais de uma garantia no mesmo contrato.
À primeira vista, a escolha parece prudente. Se uma garantia já oferece proteção, duas pareceriam ainda melhores. Por isso, não é raro encontrar contratos em que se exige fiador e caução ao mesmo tempo, ou outras combinações semelhantes. A intenção é simples: aumentar a segurança da locação.
O problema é que, juridicamente, esse excesso pode produzir o efeito inverso.
A Lei do Inquilinato não autoriza a cumulação de garantias locatícias. O sistema legal parte da ideia de escolha, e não de soma. Em outras palavras, o locador pode se proteger, mas precisa definir qual modalidade adotará no contrato. Quando se tenta reforçar demais essa proteção, cria-se uma fragilidade que costuma passar despercebida no início e só aparece quando a inadimplência já se instalou.
E é exatamente aí que mora o maior risco.
Enquanto o aluguel está sendo pago em dia, ninguém discute a validade da cláusula. O contrato aparenta funcionar perfeitamente. A dificuldade surge quando o locatário deixa de pagar, o débito aumenta e o proprietário tenta acionar todas as garantias que imaginava ter à disposição. Nesse momento, o que parecia uma proteção reforçada pode se transformar em uma limitação inesperada.
A jurisprudência, nesse ponto, adotou uma solução menos severa do que poderia. Em vez de anular integralmente as garantias, os tribunais vêm afastando apenas uma delas, preservando a outra. À primeira vista, isso pode soar como um alívio. Mas, na prática, nem sempre é uma saída favorável ao locador.
Isso porque a garantia afastada pode ser justamente aquela mais útil para o caso concreto.
Em muitas situações, a fiança acaba sendo desconsiderada, permanecendo apenas a caução. E esse detalhe faz diferença. A caução, sobretudo quando prestada em dinheiro, costuma ser limitada a um valor definido no início da locação. Já a fiança, dependendo da forma como foi pactuada, pode oferecer uma cobertura mais ampla, inclusive em relação a débitos que superem o montante inicialmente depositado.
O resultado é que o proprietário acredita estar mais protegido, mas descobre, no momento da cobrança, que ficou vinculado à garantia mais restrita. Se a dívida ultrapassar o valor caucionado — o que não é raro em casos de inadimplência prolongada, encargos, multas e despesas acessórias — a proteção que parecia robusta se mostra insuficiente.
Perceba o tamanho do problema: o erro não nasce quando o inquilino deixa de pagar. Ele começa antes, na estrutura do contrato.
É por isso que a segurança patrimonial, em matéria locatícia, não depende de acumular exigências, mas de fazer a escolha correta desde o início. Um contrato bem estruturado não é aquele que impõe o maior número possível de barreiras ao locatário, mas aquele que seleciona, com critério, a garantia mais adequada ao perfil da operação, ao tipo de imóvel e ao nível de risco envolvido.
Para o proprietário, isso significa compreender que proteção jurídica não se mede por quantidade. Para a administradora, significa adotar uma estrutura contratual que não apenas pareça segura, mas que permaneça válida quando for realmente necessária.
No fim, a conclusão é simples: exigir fiador e caução ao mesmo tempo pode parecer cautela, mas pode resultar na perda da proteção mais eficiente para o caso concreto. E esse é um tipo de falha que só se revela quando o prejuízo já está instalado.
No Direito Imobiliário, proteger o patrimônio exige mais do que prudência — exige técnica.
