O condomínio pode proibir a locação pelo Airbnb ou por outra plataforma digital (como o Booking, por exemplo)?
Essa é uma das dúvidas mais pesquisadas hoje por proprietários, síndicos e condôminos.
O tema Airbnb em condomínio residencial se tornou um dos assuntos mais debatidos atualmente no direito condominial, justamente porque envolve dois interesses legítimos: o direito de propriedade e a preservação da tranquilidade de todos os condôminos.
O crescimento desse formato de locação em condomínios residenciais tem sido constante e trouxe um conflito cada vez mais comum no dia a dia: de um lado, o proprietário que quer exercer seu direito de alugar; do outro, moradores que temem que o prédio perca sua tranquilidade e segurança.
Mas afinal, o condomínio pode impedir o aluguel por plataformas digitais?
Ou o proprietário tem liberdade total para utilizar o imóvel como quiser?
A resposta não é simples e depende de fatores que muitas vezes são ignorados.
O principal conflito: direito do proprietário x tranquilidade do condomínio.
Imagine um prédio tradicionalmente residencial.
Moradores fixos. Portaria que conhece cada rosto. Rotina previsível.
De repente, começam as malas no elevador. Pessoas diferentes toda semana. Entradas e saídas em horários variados. Uso intenso das áreas comuns.
Alguns moradores passam a se sentir inseguros.
Outros reclamam da rotatividade constante.
O síndico fica pressionado: “Isso aqui virou hotel?”
Enquanto isso, o proprietário responde: “Estou apenas alugando meu imóvel. Tenho esse direito.”
E é justamente aqui que nasce o conflito.
Não é apenas sobre a locação por plataformas digitais, como o Airbnb. É sobre o que significa, na prática, morar em um condomínio residencial.
Locação por temporada (art. 48 da Lei 8.245/91):
Primeiro, precisamos entender o que é uma locação por temporada segundo a Lei do Inquilinato. Até porque, para falar em proibição, é essencial saber o que é permitido pela lei.
A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) define, no artigo 48, que essa modalidade é aquela destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias.
Ela pode ser para:
a) lazer;
b) realização de cursos;
c) tratamento de saúde;
d) obras no imóvel do locatário;
e) outras situações transitórias.
Um bom exemplo é quando uma família loca um imóvel para passar 20 dias veraneando na praia. O fim é específico (lazer) e o prazo não supera os 90 dias determinados pelo artigo 48.
Mas há um ponto técnico importantíssimo — e pouco observado.
Como ensina o jurista Sílvio de Salvo Venosa (Lei do Inquilinato Comentada – Doutrina e Prática. 15. ed. São Paulo: Atlas, 2020), a locação por temporada exige contrato escrito.
Por ser uma modalidade incomum, ela não é compatível com um acordo meramente verbal. É necessário que haja no contrato:
a) prazo determinado (até 90 dias);
b) definição clara da finalidade (como no exemplo acima: lazer);
c) descrição do imóvel (especialmente se mobiliado);
d) cessão integral da unidade.
Perceba a diferença:
Essa forma de locação não é alugar quartos separadamente para desconhecidos. Não é receber hóspedes diferentes a cada semana, sem formalização. É a cessão do imóvel como residência temporária para um locatário específico.
Quando essa estrutura é respeitada, a característica residencial permanece.
Mas, quando a dinâmica muda e a unidade passa a ser utilizada com alta rotatividade, algumas vezes com fracionamento de quartos ou oferta de outros serviços (lavanderia, por exemplo), a situação também se altera.
Nesses casos, a atividade deixa de se assemelhar à locação por temporada e passa a se aproximar do regime de hospedagem, disciplinado pela Lei 11.771/2008.
E, se o condomínio possui destinação exclusivamente residencial prevista em sua convenção, esse tipo de uso pode entrar em conflito com os interesses dos demais condôminos.
O ponto central não é o nome da plataforma utilizada, se Airbnb ou outro meio digital, mas a forma como o imóvel está sendo explorado.
Feita essa distinção, surge outra dúvida: o condomínio pode alterar a convenção para proibir a locação pelo Airbnb, ou por período curtíssimo?
Sim, é possível que o condomínio restrinja determinadas formas de uso da unidade. Mas isso não pode ser feito de qualquer maneira.
A convenção condominial não pode ser alterada por simples maioria.
O artigo 1.351 do Código Civil estabelece que a alteração da convenção — ou da destinação do edifício/unidade imobiliária — depende da aprovação de dois terços dos condôminos.
Isso significa que:
O regimento interno não substitui a convenção;
Circular do síndico não cria proibição válida;
Assembleia com maioria simples não basta.
Se a intenção é restringir a locação por temporada ou disciplinar o uso da unidade, é necessária alteração formal da convenção, respeitando o quórum qualificado.
E mais: a cláusula precisa ser clara, objetiva e juridicamente coerente.
Restrições genéricas ou mal redigidas podem ser questionadas judicialmente.
Assim, qual é o limite entre direito de propriedade e interesse coletivo?
O direito de propriedade é garantido pela Constituição. Mas, dentro do condomínio, ele não é absoluto. Ao adquirir uma unidade, o proprietário aceita conviver sob regras comuns.
Ao mesmo tempo, o condomínio não pode restringir o uso do imóvel de forma arbitrária ou desproporcional.
Por isso, a pergunta correta não é simplesmente: “pode ou não pode?”
A análise exige verificar:
O que diz a convenção?
A atividade mantém caráter residencial?
Há alta rotatividade que descaracteriza moradia?
O procedimento de alteração da convenção de condomínio foi formalmente correto?
Enfim, o condomínio pode proibir a locação pelo aplicativo Airbnb?
Depende.
Se a atividade for estruturada como locação por temporada regular, com contrato escrito e cessão integral do imóvel, a natureza residencial tende a ser preservada.
Mas, se houver fracionamento de quartos ou rotatividade intensa e dinâmica semelhante à hospedagem, pode haver desvirtuamento da finalidade residencial — especialmente se a convenção assim determinar.
Também é possível que a convenção proíba locações por período curtíssimo.
Enfim, o equilíbrio estará na forma como a locação é feita e no que a convenção permite.
Nem toda modalidade de locação por prazo curto é irregular. Nem toda proibição condominial é válida.
Conflitos condominiais não se resolvem com suposições, mas com análise jurídica precisa.
